In einem vereinfachten, beschleunigten Verfahren möchte die Stadt den Bebauungsplan am Drostenkämpchen im Bereich des alten Krankenhauses ändern. Das Areal, das bisher vor allem sozialen Zwecken diente, soll nun in ein allgemeines Wohngebiet bzw. Mischgebiet umgewandelt werden. Es werden mehrere Gebäude mit drei Vollgeschossen plus einem Staffelgeschoss entstehen, auch im hinteren Bereich, dort wo bisher nur eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen erlaubt war.
Das Grundstück liegt im Denkmalbereich, aber nicht im Rahmen der Gestaltungssatzung. Das heißt, formal kann hier ein beschleunigtes Verfahren angewendet werden. Grundsätzlich begrüßen wir - so wie alle anderen Parteien - die Bebauung in diesem Gebiet. Im Juni 2011 wurde die Stadt nach Beratung im Bauausschuss und Absegnung im Rat beauftragt, die Änderung des Bebauungsplanes einzuleiten. Die vorläufigen Pläne liegen seit Anfang November vor, wir halten diese jedoch aus städtebaulicher Sicht für dringend verbesserungswürdig.
Der vorgeschlagene Entwurf zum Bebauungsplan muss verbessert werden!
Es handelt sich hier um eine exponierte Lage des Grundstückes, da es sich um den Eingangsbereich zur historischen Altstadt mit einer gültigen Denkmalsatzung handelt. Dieser Bereich ist äußerst sensibel zu behandeln.
Auch gibt es in diesem Bereich starke Geländeversprünge. Die zukünftige Bebauung sollte dies bei den zulässigen Höhen berücksichtigen.
Sinnvoll wäre hier eine maximale III Geschossigkeit zuzulassen, mit dem dritten Vollgeschoss im ausgebauten Dachgeschoss. Weiter wäre eine Staffelung der Geschossigkeit sinnvoll, in dem der letzte Block eine maximale II. Geschossigkeit erhält. Dies ist ein harmonischerer Übergang zum historisch und ökologisch wertvollen Drostenkämpchen als Grünanlage und auch zu den vorhandenen eingeschossigen Wohnhäusern. Im zurzeit gültigen B –Plan ist dies auch vorgesehen, dabei sollte man es belassen.
Auch sollte das Baufenster nicht so weit nach hinten rücken, sondern maximal dort aufhören, wo der Bischofsweg sich verengt. Dies deckt sich auch mit der vorhandenen Gebäudeflucht des gegenüberliegenden Einfamilienwohnhauses. Es ist nicht wünschenswert die Bebauung noch tiefer in das Drostenkämpchen reinzuziehen. Sonst sehen wir die Gefahr, dass Salamischeibchenweise das Drostenkämpchen immer weiter überbaut wird.
Die geplante maximale Firsthöhe soll bei 12 m liegen - zu hoch!
Auch die Einbindung in das Ortsbild wäre mit einer reduzierten Gesamthöhe harmonischer. Mit diesem Argument wurde seinerzeit bei dem“ Betreuten Wohnen“ an der Koppelstraße nur eine max. Firsthöhe von 8,00 m zugelassen.
Mit der geplanten Höhe, hervorgerufen durch das Staffelgeschoss, geht eine erdrückende Wirkung von den Gebäuden aus, die zum Teil auch rücksichtslos gegenüber dem Altenwohnheim und den angrenzenden Einfamilienwohnhäusern ist.
Aus städtebaulicher Sicht wäre es sinnvoll, wie oben schon erwähnt, auf die vorhandenen Geländeverläufe einzugehen und dies in der Höhenentwicklung der Gebäude sichtbar zu machen. Höchster Punkt wäre dann die vorhandene Wohnbebauung am Deipenhof, im weitern Verlauf müsste die geplante Wohnbebauung abgestuft folgen mit dem dann weiter abfallenden Altenheim
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Um erkennen zu können wie der Verlauf wird, wäre eine Darstellung in den Ansichten mit Angabe der vorhandenen und geplanten Gebäudehöhen bezogen auf das vorhandene Gelände sinnvoll (vom Deipenhof bis zum Altenheim).
Die geplante Höhe ist aber schon aufgrund von ganz praktischen Erwägungen nicht sinnvoll, da die freiwillige Feuerwehr nicht über eine Kraftfahrdrehleiter verfügt ist eine Rettung der Personen die im oberen Geschoss über eine Anleiterkarbeit nicht gegeben. Auch hier sollten sich kleine Gemeinden nicht hinreißen lassen eine Höhe in der geplanten Art zuzulassen (dies ist zwar baulich zu lösen indem man einen 2. baulichen Rettungsweg plant, 2. Treppenhaus, aber nicht sinnvoll).
Auch die zusätzliche Planung einer vorgelagerten Bebauung (MI) erscheint nicht sinnvoll. Auf der einen Seite hat man das ehemalige Krankenhaus als Bestand dargestellt, vermutlich weil es in seiner Erscheinung prägend ist und man es erhalten möchte, auf der anderen Seite wird diese Wirkung durch ein vorgelagertes Gebäude in der geplanten Größenordnung verlorengehen.
Kann der alte Krankenhaustrakt erhalten bleiben?
Bei dieser Planung macht es keinen Sinn das alte Gebäude zu erhalten. Es wirkt in dieser Konstellation völlig deplatziert. Die Absicht für den Erhalt ist völlig unklar. Wenn man das Gebäude wirklich erhalten will, weil es städtebaulich prägend ist, dann sollte man davor eine niedrigere Geschossigkeit planen, oder eventuell dort die Stellplätze anzusiedeln, welche natürlich ansprechend gestaltet werden müsste.
Des Weiteren kommt eine massive Verdichtung der Freiflächen dazu. Pro Wohnung müsste ein Stellplatz nachgewiesen werden. (Ausnahmen sind nur zulässig wenn dort ein Personenkreis wohnt der älter als 75 Jahre ist). Es ist nicht klar wo die Stellplätze hinkommen sollen.
Weiter werden noch Nebengebäude für Fahrräder, Gartengeräte Müll ect. dazu kommen, so das kaum Freiflächen/Grünflächen übrig bleiben werden. Hier fehlt eine konkrete Angabe in den Planunterlagen. Der kleine festgesetzte Grünbereich im hinteren Bereich ist auf die Grundstücksgröße bezogen geradezu lächerlich.
Eine Lösung, dies mit Rasengittersteinen oder Schotterrasen, welche auch zu einer teilweise Versiegelung führen, ist alleine nicht ausreichend.
Kein Grün und viele Parkplätze
Im Planbereich wird zudem keine Aussage gemacht über die Gestaltung der privaten Grünbereiche, weder wie die Stellplatzanlage, falls eine geplant ist, einzugrünen ist ( mögliche Formulierung: pro so und soviel Stellplätze ist eine großkroniger Baum zu pflanzen), noch für das Anpflanzen von Hecken und Sträuchern, (mögliche Festsetzung: je angefangene 250 qm Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum (auch Obstbäume) zu pflanzen
Außerdem führt eine mögliche Stellplatzanlage im hinteren Bereich zu einer negativen Lärmentwicklung/ und damit Störwirkung für das Altenheim und die vorhandenen Wohnhäuser.
Aus diesem Grund fordern wir:
- Eine Reduzierung der Geschossigkeit auf max. III Vollgeschosse ohne Staffelgeschoss und eine Reduzierung für das hintere Gebäude auf max. zwei Vollgeschosse.
- Dadurch bedingt eine Reduzierung der zulässigen Gesamthöhe
- Ein kleineres Baufenster für das hintere Gebäude besser noch ein Verzicht auf die hintere Bebauung.
- Aussagen zu den Stellplätzen, wo sie angeordnet werden sollen und wie viel. Falls Tiefgaragen geplant sind mit wie viel Einstellplätzen und Festsetzung im B-Plan das zwingend eine Tiefgarage gebaut werden muss.
- Ergänzung des B-Planes um weitere Festsetzung hinsichtlich Pflanzgebote, Bäume, Hecken Sträucher (im jetzigen B-Plan gibt es ein Erhaltungsgebot für drei Bäume, die jetzt entfallen – warum?, Begründung).
- Darstellung der Höhenverläufe in Ansichten von der vorhandenen Bebauung, Deipenhof geplante Gebäude, Altenheim/vorhandene Einfamilienwohnhäuser am Bischofsweg und Höhenverlauf zwischen gepl. Wohnhäusern und ehem. Krankenhaus.
- auf Grund der ummittelbaren Nähe zum Freiraum „Drostenkämpchen“ und der historischen Zuwegung (Bischofsweg) zur ehemaligen Burganlage, fordern wir einen qualifizierten Freiflächengestaltungsplan und eine harmonische Einbindung der geplanten Bau- und Verkehrsflächen zum angrenzenden Freiraum und zur bestehenden Bebauung.
