Altes Krankenhaus - Stadtväter müssen über städtebauliche Entwicklung entscheiden

Die geplanten Änderungen des Bebauungsplanes am Alten Krankenhaus gehen vielen Bürgern der Stadt Horstmar zu weit. Der aktuelle Entwurf scheint zu sehr auf die ökonomischen Bedürfnisse der Investoren abgestimmt zu sein. Es besteht die Gefahr, dass die geplanten Wohngebäude in ihrer Größe und Wucht das Ortsbild verschandeln und die gewachsene Struktur in dem sensiblen Bereich zum Eingang der Horstmarer Altstadt zerstören. Wir halten den Entwurf zur Änderung des Bebauungsplanes zum Alten Krankenhaus für ungeeignet und fordern deutliche Verbesserungen. 

Historisch betrachtet geht im Bereich des Alten Krankenhauses der bebaute städtische Teil der Altstadt Horstmar in die dazu gehörigen Gärten, dem Drostenkämpchen, über. Wie in nahezu allen mitteleuropäischen Städten wurde nach dem Schleifen der Wallanlagen auf den jeweiligen Wallaußenseiten neu gebaut. In Horstmar wurde das Krankenhaus als Gemeinbedarfsnutzung seinerzeit auf der (ehemaligen) Wallaußenseite errichtet. Innerhalb der Städte waren für solche Vorhaben in der Regel keine ausreichenden Flächen vorhanden. (In anderen Städten wurden auf diese Weise Bahnhöfe, neue Rathäuser, Schlachthöfe, Textilfabriken etc.) vor „die Tore der Stadt“ gebaut. In Horstmar ist das nahezu idealtypisch erkennbar an dem symbolisierten Stadttor an der Münsterstraße und der Lage des Krankenhauses vor den Toren der Stadt.) Die Stadtväter von damals haben somit nachvollziehbar gehandelt, zudem waren Krankenhäuser nicht nur Stätte der Heilung und Behandlung, sondern auch im Sinne des Verbannens-von-Krankheiten Orte, die aus hygienischen Gründen von weiten Teilen der Wohnbevölkerung fern gehalten wurden.

Dass das bestehende Krankenhaus im Laufe der Zeit erweitert wurde, ist der normalen Entwicklung im Gesundheitswesen geschuldet. In Horstmar kamen die Besonderheiten eines Krankenhauses in kirchlicher Trägerschaft hinzu. Städtebaulich entstand durch diese Bebauung ein „Riegel“ zwischen Altstadt und Drostenkämpchen, der beide Bereiche, die historisch zusammen gehören, für lange Zeit getrennt hat. Aufgrund der Nutzungszyklen von Gebäuden und Einrichtungen geht man landläufig davon aus, dass man alle 100 Jahre die Chance hat, die Stadt an einer Stelle umzubauen.

Was soll nun mit Flächen wie dieser passieren, wenn Sie nicht mehr zu Zwecken des Gemeinbedarfs (Gemeinwohls) genutzt werden sollen? Sind sie in der Folge „normale“ Baugrundstücke, die - einmal privatisiert - ausschließlich dem profitorientierten Verwertungsinteresse des Grundstückseigentümers dienen, oder muss die  Gemeinde hier im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung neu entscheiden?

Historische Karte von Horstmar mit Bereich des Alten Krankenhauses

Beschleunigtes Verfahren

Der Rat der Stadt Horstmar hat sich für die Durchführung einer Bebauungsplan-Änderung entschieden. Dabei handelt es sich um eine sogenannte „Kann-Vorschrift“. Unter Einhaltung verschiedener Kriterien kann dieses „beschleunigte Verfahren“ durchgeführt werden. Durch die Wahl des beschleunigten Verfahrens entledigt sich die Gemeinde dreier inhaltlich wichtiger Punkte:

1. Der Flächennutzungsplan muss nicht geändert werden und die Chance, ohne Druck durch einen Investor über die Ziele der Stadtentwicklung in diesem wichtigen Bereich zu diskutieren wird vergeben.
2. Es muss weder ein Umweltbericht erstellt werden, noch müssen Eingriffe in Natur und Landschaft, für die es vorher kein Planungsrecht gab in einem förmlichen Verfahren ausgeglichen werden.
3. Die Möglichkeit, Alternativen in einem Planverfahren vorzustellen, wird nicht wahrgenommen. Dies ist ausdrücklich dann vorgesehen, wenn es in einem generellen Verfahren sowohl eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gibt als auch die hier als einzige Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehene sogenannte „Offenlage“ der Planunterlagen.

Generell hat die Stadt ein Gestaltungsrecht und kann in den Bauvorschriften wesentliche Vorgaben und einen gestalterischen Rahmen festlegen. So gibt es z.B. ein generelles Verunstaltungsverbot für alle baulichen Anlagen, d. h. durch bauliche Maßnahmen darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden.

Welche Zielvorgaben sind wichtig?

Welche städtebaulichen Qualitäten besitzt eine Stadt, die mittelfristig keine Bevölkerungszuwächse mehr zu verzeichnen hat? Es ist unabdingbar, die vorhandenen Qualitäten zu stärken, die Besonderheiten ( Alleinstellungsmerkmale: Orthogonaler Stadtgrundriß, Gärten an der Stadt, Wald in fußläufiger Erreichbarkeit) zu erhalten und die Verbindungen zu optimieren.

Welche Nutzungen braucht die Altstadt, die bereits heute weit überwiegend durch Wohnen geprägt wird? Im Laufe der letzten Jahrzehnte haben sich folgende Nutzungen (weitgehend) aus der Altstadt zurückgezogen: Einzelhandel (die Ansiedlung in Gewerbegebieten und weiteren nicht integrierten Lagen wurde unterstützt), Gastronomie (allgemeine Entwicklung insbesondere nach der Einführung des Euro), Hotels (als Folge eines nicht funktionierenden Stadtmarketings) und Handwerk (durch Belange des Strukturwandels). Wohnen (und eher temporär zu bezeichnende Nutzungen wie Ausstellungsräume etc.) ist demnach heute bereits eine „Auffang-Nutzung“ für frei werdende gewerbliche Flächen in der Altstadt. Wenn also das Wohnen in der Altstadt gestärkt werden soll, ist es wichtig, die Angebote INNERHALB der Altstadt zu verbessern und attraktiver zu gestalten. Jede Möglichkeit, außerhalb der Altstadt unter erleichterten Bedingungen (kein unmittelbarer Denkmalbereich, keine Gestaltungssatzung, keine grenzständige Bebauung, keine Schwierigkeiten, ruhenden Verkehr unter zu bringen, keine Schwierigkeiten mit kleinen Grundstücken) attraktiven Wohnungsbau anzubieten macht es Akteuren in der Altstadt schwerer, in diesem Bereich nachhaltig erfolgreich zu sein.

Wohnen außerhalb der Altstadt belebt nicht die Altstadt, sondern schwächt sie aufgrund der Konkurrenzsituation.
Gibt es – so wie zu Zeiten der Errichtung des Krankenhauses – ein starkes öffentliches Interesse, die bestehende Zäsur beizubehalten und zu beiden Seiten des Krankenhauses noch zu verstärken? Der Bebauungsplan-Entwurf soll die Errichtung profaner Wohn- und gemischt genutzter Gebäude ermöglichen, die sowohl vermietet als auch im Sinne von Wohneigentum verkauft werden sollen. Natürlich verbessert der Neubau von 30 Wohnungen die Angebotsseite auf dem Wohnungsmarkt, natürlich gibt es einen Bedarf an barrierefreien Wohnungen (die im Übrigem jedem Nutzer zu gute kommen), nur stellt sich die Frage aus Sicht der Stadtentwicklung, ob der beabsichtigte Standort der richtige ist, oder ob gerade an einer solchen sensiblen Nahtstelle zwischen Stadt und Garten, zwischen drinnen und draußen das öffentliche Interesse an einer Verbesserung der bestehenden Situation nicht den privaten Belangen nach Wirtschaftlichkeit überwiegt.

Die zulässigen Höhen sollten geringer ausfallen

Es handelt sich hier um eine exponierte Lage des Grundstückes, da es sich um den  Eingangsbereich zur historischen Altstadt mit einer gültigen Denkmalsatzung handelt. Dieser Bereich ist äußerst sensibel zu behandeln. Auch gibt es in diesem Bereich starke Geländeversprünge. Die zukünftige Bebauung sollte dies bei den zulässigen Höhen berücksichtigen.

Sinnvoll wäre hier eine maximale Drei(3)-Geschossigkeit zuzulassen, mit dem dritten Vollgeschoss im ausgebauten Dachgeschoss. Weiter wäre eine Staffelung der Geschossigkeit sinnvoll, in dem der letzte Block eine maximale Zwei(2)-Geschossigkeit erhält. Dies ist ein harmonischerer Übergang zum historisch und ökologisch wertvollen Drostenkämpchen als Grünanlage und auch zu den vorhandenen eingeschossigen Wohnhäusern. Im zurzeit gültigen Bebauungsplan ist dies auch vorgesehen. Dabei sollte man es belassen.

Auch sollte das Baufenster nicht so weit nach hinten rücken, sondern maximal dort aufhören, wo der Bischofsweg sich verengt. Dies deckt sich auch mit der vorhandenen Gebäudeflucht des gegenüberliegenden Einfamilienwohnhauses. Es ist nicht wünschenswert die Bebauung noch tiefer in das Drostenkämpchen reinzuziehen. Sonst sehen wir die Gefahr, dass Salamischeibchenweise das Drostenkämpchen immer weiter überbaut wird.

Auch die Einbindung in das Ortsbild wäre mit einer reduzierten Gesamthöhe harmonischer. Mit diesem Argument wurde seinerzeit bei dem“ Betreuten Wohnen“ an der Koppelstraße nur eine max. Firsthöhe von 8,00 m zugelassen.

Mit der geplanten Höhe, hervorgerufen durch das Staffelgeschoss, geht eine erdrückende Wirkung von den Gebäuden aus, die zum Teil auch rücksichtslos gegenüber dem Altenwohnheim und den angrenzenden Einfamilienwohnhäusern ist.

Aus städtebaulicher Sicht wäre es sinnvoll, wie oben schon erwähnt, auf die vorhandenen  Geländeverläufe einzugehen und dies in der Höhenentwicklung der Gebäude sichtbar zu machen. Höchster Punkt wäre dann die vorhandene Wohnbebauung am Deipenhof, im weitern Verlauf müsste die geplante Wohnbebauung abgestuft folgen mit dem dann weiter abfallenden Altenheim.

Um den zukünftigen Verlauf besser zu erkennen, wäre eine Darstellung in den Ansichten mit Angabe der vorhandenen und geplanten Gebäudehöhen bezogen auf das vorhandene Gelände sinnvoll (vom Deipenhof bis zum Altenheim).

Die geplante Höhe ist aber schon aufgrund von ganz praktischen Erwägungen nicht sinnvoll, da die freiwillige Feuerwehr nicht über eine Kraftfahrdrehleiter verfügt ist eine Rettung der Personen die im oberen Geschoss über eine Anleiterkarbeit nicht gegeben. Auch hier sollten sich kleine Gemeinden nicht hinreißen lassen eine Höhe in der geplanten Art zuzulassen (dies ist zwar baulich zu lösen indem man einen 2. baulichen Rettungsweg plant, 2. Treppenhaus, aber nicht sinnvoll).

Auch die zusätzliche Planung einer vorgelagerten Bebauung (MI) erscheint nicht sinnvoll. Auf der einen Seite hat man das ehemalige Krankenhaus als Bestand dargestellt, vermutlich weil es in seiner Erscheinung prägend ist und man es erhalten möchte, auf der anderen Seite wird diese Wirkung durch ein vorgelagertes Gebäude in der geplanten Größenordnung verlorengehen.

Bei dieser Planung macht es keinen Sinn das alte Gebäude zu erhalten. Es wirkt in dieser Konstellation völlig deplatziert. Die Absicht für den Erhalt ist völlig unklar. Wenn man das Gebäude wirklich erhalten will, weil es städtebaulich prägend ist, dann sollte man davor eine niedrigere Geschossigkeit planen, oder eventuell dort die Stellplätze anzusiedeln, welche natürlich ansprechend gestaltet werden müsste.

Maß der baulichen Nutzung: Licht, Luft und Sonne

Wohn-Gebiet

Der Plannungsentwurft sieht für das Wohngebiet vor, die maximal zulässigen Obergrenzen bezüglich Geschoss- und Grundflächenzahl auszuschöpfen. Warum in dem Übergangsbereich von Altstadt zum Drostenkämpchen die größtmögliche Dichte genutzt werden soll, wird seitens des Planverfassers nicht begründet und ist auch nicht begründbar, weil städtebaulich nicht vertretbar.

Die durch die Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksflächen sind bezogen auf die vorhandene Grundstücksfläche sehr groß. Viel mehr als die notwendigen Abstandsflächen (§ 6 BauO NW) bleiben nicht übrig. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) durch Hinzurechnen weiterer Flächen auf bis zu 0,6 erhöht werden. D.h., dass allein durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ )von 0,4 60% des Grundstücks versiegelt werden dürfen. Hinzu sollen hier gemäß der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans weitere Flächen kommen, die nicht gärtnerisch gestaltet werden können, nämlich Stellplätze, Zufahrten, Zuwegungen, etc. Üblicherweise werden diese Flächen mit zur Grundflächenzahl (GRZ )gerechnet und können nur dann von der Berechnung ausgenommen werden, wenn durch die Art der Oberflächengestaltung eine Versiegelung ausgeschlossen ist. Von dieser Möglichkeit soll hier Gebrauch gemacht werden(!!).

Wir schlagen vor,  das Maß der Nutzung deutlich zu beschränken (auf Grundflächenzahl 0,3 und Geschossflächenzahl  0,6). Die vierte textliche Festsetzung sollte gestrichen werden. Dadurch wird das Wohngebiet-Grundstück defacto „nur“ zu 45 % versiegelt. Diese Festsetzung würde einen abgestuften Übergang von dicht bebauter Altstadt über mäßig dicht bebauten neuen Baugrundstücken in diesem Änderungsbereich hin zu gering verdichteter bestehender Einfamilienhaus-Bebauung am Bischofsweg und anschließenden Gärten darstellen.

 Misch-Gebiet

Das südlich an das Wohngebiet anschließende Mischgebiet (MI) überschreitet die zulässige Obergrenze für die Geschossflächenzahl um 50 %. Es wird von Seiten des Planverfassers unterstellt, dass die ehemalige Nutzung als Krankenhaus dafür spreche, dass hier gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorhanden seien. Würde die hier beabsichtigte Planung umgesetzt, müsste man sagen: dass hier gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vorhanden WAREN, denn schließlich sollen ja die bisher nicht oder nur in sehr geringem Maße bebauten Grundstücksteile intensiv bebaut werden. Als Ausgleich werden die in der Nähe befindlichen Garten- und Freibereiche des Drostenkämpchens herangezogen, ohne dass die Bebauungsplanänderung hier eine auf Dauer angelegte Sicherung dieser Bereiche festsetzt. D.h. durch künftige, weitere Änderungen des Planungsrechts könnte die hier bemühte Begründung einer eklatanten Überschreitung der Obergrenze der Geschossflächenzahl wieder entfallen (ohne dass dann die bestehende Bebauung aufgrund der nicht mehr vorhandenen Freiflächen auf anderen Grundstücken unzulässig würde).

Da der Erhalt der vorhandenen Gebäudesubstanz in diesem Bereich städtebaulich sinnvoll erscheint, ist auch eine planungsrechtliche Absicherung geboten. Die Obergrenzen des § 17 BauNVO können eingehalten werden, wenn das südlich angrenzende Grundstück (Bereich der Leichenhalle) unbebaut bleibt und mit in dieses Mischgebiet integriert wird.
Ein Aufrechterhalten der Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen zwischen den beiden Mischgebieten ist somit nicht mehr erforderlich. Es spricht auch nichts gegen die offene Bauweise, da der erhaltenswerte Krankenhausteil nicht länger als 50 m ist (Grenze zwischen offener und geschlossener Bauweise).

Wir schlagen vor, dass beide Mischgebiete zu einem Mischgebiet zusammengelegt werden und dass die Geschossflächenzahl (GFZ) auf die Obergrenze von 1,2 zurückgeführt wird. Die überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich der ehemaligen Leichenhalle sollten zurückgenommen werden und dem ehemaligen Krankenhaus-Gebäude als Freifläche zugeordnet werden. Die vierte textliche Festsetzung der Bebauungsplanändernung (Grundstückszufahrten und –zugänge, Stellplätze etc. sind [...] auszuführen) sollte gestrichen werden, damit die notwendigen Stellplätze, Zuwegungen, Terrassen, etc. in die Berechnung der GRZ einfließen.

Des Weiteren kommt eine massive Verdichtung der Freiflächen dazu. Pro Wohnung müsste ein Stellplatz nachgewiesen werden. (Ausnahmen sind nur zulässig wenn dort ein Personenkreis wohnt der älter als 75 Jahre ist). Es ist nicht klar, wo die Stellplätze hinkommen sollen. Weiter werden noch Nebengebäude für Fahrräder, Gartengeräte Müll ect. dazu kommen, so das kaum Freiflächen/Grünflächen übrig bleiben werden. Hier fehlt eine konkrete Angabe in den Planunterlagen. Der kleine festgesetzte Grünbereich im hinteren Bereich ist auf die Grundstücksgröße bezogen geradezu lächerlich. Eine Lösung,  dies mit Rasengittersteinen oder Schotterrasen, welche auch zu einer teilweise Versiegelung führen, ist alleine nicht ausreichend.

Art der Nutzung

Sowohl der Begründungs-Entwurf zur Bebauungsplanänderung als auch die Berichterstattung der Presse formulieren als städtebauliches Ziel neben dem Erhalt des Krankenhaus-Gebäudes die Errichtung von Wohngebäuden. Wenn diese noch ergänzt werden soll durch Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen, sowie beispielsweise Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale gesundheitliche und sportliche Zwecke, bewegt man sich ausschließlich im Bereich eines allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO.

Es ist nicht erforderlich, Planungsrecht für die Errichtung von Geschäfts- und Bürogebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betrieben des Beherbergungsgewerbes und sonstigen Gewebebetrieben zu schaffen. Diese Nutzungen wären nämlich in einem Mischgebiet – wie hier vorgesehen – regelzulässig. Da sie aber nicht gewünscht werden (die Begründung liefert hier keine Anhaltspunkte) und sich von der städtebaulichen Situation auch nicht als potenzielle Nutzungen aufdrängen, sollte die Gemeinde die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes vorziehen.

Wichtig bei der Festsetzung des Baugebietscharakters ist, dass kein Etikettenschwindel betrieben wird: es darf nicht ein Baugebiet festgesetzt werden, das in Wirklichkeit nicht gewollt ist, aber vorgeschoben wird, um das eigentliche (unzulässige) Planungsziel zu verdecken, etwa um die Schutzwürdigkeit einer in Wirklichkeit alleingeplanten Wohnbebauung zu verringern. Dies würde einen Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB und damit gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit der Bauleitplanung nach sich ziehen (am Stadtwall gäbe es dann ja zukünftig eine Nachbarschaft von produzierendem Handwerksbetrieb und  in Mischgebiet verpacktem Wohnen. Die Änderung des Bebauungsplans versucht hier ohne schalltechnische Untersuchung auszukommen. Dies ist aber nicht nicht zulässig. Vielmehr muss die gewollte Nachbarschaft aus Gewerbe und Wohnen im Bebauungsplanverfahren selbst gelöst werden).

Die Planung von Mischgebieten gestaltet sich überdies in der späteren Umsetzung oftmals als schwierig, da man im Vollzug des Bebauungsplans die vorgesehene Mischung (und zwar im Sinne einer gleichmäßigen Verteilung von Wohnen und Gewerbe, Stichwort 50:50) nur schwer steuern kann. Wenn also beispielsweise in dem südlichen Mischgebiet (GRZ 0,4, GFZ 1,2) ca. 1000 qm Geschossfläche gebaut werden, dürfen nur etwa 500 qm davon durch Wohnen genutzt werden, ansonsten wäre ein Vorhaben planungsrechtlich unzulässig, weil es der Festsetzung des Mischgebietes widerspräche. Hieße also bei einem 3-Geschosser mit Staffelgeschoss, dass die unteren beiden Etagen nur gewerblich genutzt werden dürften. Wäre das ein Ziel des Bebauungsplans, könnte man das auch mittels einer Festsetzung, die geschossweise die zulässigen Nutzungen definiert, festlegen.

Eine solche Absicht wird allerdings nicht sichtbar und nirgendwo beschrieben.

Wir schlagen deshalb  vor, dass im Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 „Drostenkämpchen“ ausschließlich allgemeine Wohngebiete festgesetzt werden.

Im Planbereich wird zudem keine Aussage gemacht über die Gestaltung der privaten Grünbereiche. Es wird festgelegt, wie die Stellplatzanlage, falls eine geplant ist, einzugrünen ist. Eine mögliche Formulierung wäre: pro so und soviel Stellplätze ist eine großkroniger Baum zu pflanzen. Es gibt auch keine Vorgaben zum  Anpflanzen von Hecken und Sträuchern. Dies könnte lauten: je angefangene 250 qm Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum (auch Obstbäume) zu pflanzen.

Neubauprojekte, die mehr Wohneinheiten zur Folge haben als vorher vorhanden waren ziehen unweigerlich Verkehre an, die nur zum Teil auf den Wohngrundstücken selbst organisiert werden können.

Üblicherweise wird die Zahl der geplanten neuen Wohneinheiten mit 0,3 bis 0,5 multipliziert, um den Stellplatzbedarf der BESUCHER (nicht der Bewohner) der neuen Wohngebäude abzuschätzen, die ihre Fahrzeuge stets im öffentlichen Straßenraum abstellen müssen (kein Investor hält heute Besucherstellplätze vor). Wenn im vorliegenden Fall in drei geplanten Neubauten bis zu 30 Wohnungen geplant sind, müssten auf dem Bischofsweg mindestens neun, besser 15 öffentliche Stellplätze angelegt werden, um den Besucherverkehr unter zu bringen und zu ordnen.

Die Erschließungsanlage Bischofsweg ist dafür aufgrund seiner geringen Breite nicht geeignet, andere Flächen für öffentliche Stellplätze werden durch die  geplante Bebauungsplanänderung nicht ausgewiesen.
Außerdem führt eine mögliche Stellplatzanlage im hinteren Bereich zu einer negativen Lärmentwicklung/ und damit Störwirkung für das Altenheim und die vorhandenen Wohnhäuser

Unsere Forderungen

Aus diesem Grund fordern wir:

1. Eine Reduzierung der Geschossigkeit auf maximal drei (3) Vollgeschosse ohne Staffelgeschoss und eine Reduzierung für das hintere Gebäude auf max. zwei Vollgeschosse
2. Dadurch bedingt eine Reduzierung der zulässigen Gesamthöhe
3. Eine kleineres Baufenster für das hintere Gebäude besser noch ein Verzicht auf die hintere Bebauung
4. Aussagen zu den Stellplätzen, wo sie angeordnet werden sollen und wie viel. Falls Tiefgaragen geplant sind mit wie viel Einstellplätzen und Festsetzung im Bebauungsplan das zwingend eine Tiefgarage gebaut werden muss. Es ist davon auszugehen, dass der Investor keine Tiefgaragen plant, sondern bemüht ist, alle Stellplatznachweise oberirdisch zu realisieren. Da der Bebauungsplan auch keine Festsetzungen für bestimmte Nutzergruppen vorsieht ist auch von einer Nachweispflicht mindestens-ein-Stellplatz-je-Wohnung auszugehen. Würde der Investor zusammen mit dem Planverfasser eine Tiefgarage planen, enthielte der Bebauungsplanentwurf die Festsetzung, dass unterirdische Garagengeschosse nicht auf die Zahl der Vollgeschosse bzw. die Geschossflächezahl anzurechnen seien. Aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 4 der Bebauungsplanänderung ist davon auszugehen, dass jeglicher Stellplatznachweis oberirdisch geführt werden soll. Aufgrund der beengten Verhältnisse ist eine qualitativ hochwertige Außenraumgestaltung dann äußerst unwahrscheinlich..
5. Ergänzung des B-Planes um weitere Festsetzung hinsichtlich Pflanzgebote, Bäume, Hecken Sträucher (im jetzigen Bebauungsplan gibt es ein Erhaltungsgebot für drei Bäume, die jetzt entfallen – warum?, Begründung).
6. Darstellung der Höhenverläufe in Ansichten von der vorhandenen Bebauung, Deipenhof geplante Gebäude, Altenheim/vorhandene Einfamilienwohnhäuser am Bischofsweg und Höhenverlauf zwischen gepl. Wohnhäusern und ehem. Krankenhaus
7. auf Grund der ummittelbaren Nähe zum Freiraum „Drostenkämpchen“ und der historischen Zuwegung (Bischofsweg) zur ehemaligen Burganlage, fordern wir einen qualifizierten Freiflächengestaltungsplan (das könnte beispielsweise die Kompensation für Eingriffe in Natur und Landschaft sein, die eine Bebauungsplanänderung im generellen Verfahren als Ergebnis hätte) und eine harmonische Einbindung der geplanten Bau- und Verkehrsflächen zum angrenzenden Freiraum und zur bestehenden Bebauung.

Wir regen an, das eingeleitete Verfahren zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 „Drostenkämpchen“ aufgrund gravierender inhaltlicher und verfahrenstechnischer Mängel nicht weiter zu betreiben.  Zunächst sollte der Flächennutzungsplan der Stadt Horstmar für diesen Bereich in einem generellen Verfahren geändert werden, wenn das Ziel einer Gemeinbedarfsnutzung an dieser Stelle zu Gunsten einer anderen Art der Bodennutzung aufgegeben werden soll. Ein abgestimmter Flächennutzungsplan sollte die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Gemeinde darstellen.

Wir regen an, dass ein qualifiziertes Stadtplanungsbüro, das auf den Umgang mit sensiblen Bereichen in historischen Altstädten spezialisiert ist, Vorschläge für eine Nachfolgenutzung unter Einbeziehung der fachlichen und örtlichen Öffentlichkeit (Workshops, Bürgerwerkstätten, städtebaulicher Wettbewerb) erarbeitet. Die Ergebnisse sollen Grundlage einer Bebauungsplanänderung sein.